• РемСтройОбзор.ру - главная •

Договорные отношения и учетные процедуры в строительстве

За последние два десятилетия в РФ было создано достаточно большое количество юридических лиц и зарегистрировано индивидуальных предпринимателей. Всем им нужны офисы: кому-то скромные, а кто-то приобретает или арендует серьезные площади. Стабильно растет благосостояние российских граждан, в связи с чем имеет место спрос на новые жилые дома и квартиры, причем спрос зачастую ажиотажный. Все это серьезно способствует развитию и наращиванию строительного бизнеса. Судя по надеждам, возлагаемым на развивающуюся ипотеку, особенно если иметь ввиду приобретение жилья, можно с уверенностью утверждать, что и в среднесрочной, и в долгосрочной перспективе этот вид бизнеса будет "на коне".

Законодатели не обошли стороной необходимость совершенствования нормативного регулирования строительной отрасли и всех тех непростых вопросов, которые касаются реализации недвижимости. Произошли глобальные изменения в организации государственного контроля за деятельностью строителей. Нормотворческий процесс в строительной отрасли будет продолжаться и далее - уж слишком серьезная и ответственная это отрасль. С этим не поспоришь. Сегодня правовая основа деятельности строительных организаций и предприятий (заказчиков-застройщиков, подрядчиков), а также инвесторов изменилась довольно существенно. Чтобы помочь вам сориентироваться в этой массе изменений, мы попытались проанализировать все нововведения, а также заострить внимание заинтересованных лиц на частых и спорных проблемных вопросах, возникающих в практике строительства (реконструкции, капитального ремонта или технического перевооружения), приведя в качестве живых примеров практику сегодняшнего дня по возникающим порой ситуациям.

Инвестирование в строительстве - правовые основы - законодательная база

Основными законодательными актами, регулирующими инвестиционную деятельность, являются:

- Закон об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений (Закон N 39-ФЗ);
- Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 14881 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 10.01.2003, утратил силу только в части норм, противоречащих Закону N 39-ФЗ);
- Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Закон N 214-ФЗ);
- Гражданский кодекс РФ;
- Жилищный кодекс РФ;
- Градостроительный кодекс РФ;
- Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ (в ред. от 29.12.2004, действуют только статьи 29, 54, 55, 61, 62 до 01.07.2006);
- Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (в ред. от 07.03.2005);
- Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Закон N 122-ФЗ);
- Кодекс об административных правонарушениях РФ (Федеральный закон от 30.12.2001 N 195-ФЗ, с изменениями и дополнениями).
Кроме названных нормативных актов к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с Законом об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений представляет собой инвестирование в основной капитал (основные средства) в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Субъектами инвестиционной деятельности являются: инвесторы, заказчики-застройщики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений, другие лица. Достаточно часто организация совмещает функции нескольких участников процесса строительства - инвестора, застройщика, заказчика или подрядчика. Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с российским законодательством. Инвестор - лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств или привлекающее в качестве источников финансирования заемные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, - финансирует строительство. Что касается заказчика-застройщика (именно такое определение обычно применяется к участнику инвестиционного процесса, обеспечивающему процесс строительства), то одни нормативные акты дают понятие и используют термин "застройщик", другие - "заказчик", а третьи - "заказчик-застройщик". Так, в соответствии с ГК РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных (топографо-геодезических, инженерно-геологических, экологических и др.) инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Весь процесс строительства находится под контролем соответствующих государственных органов. Градостроительный кодекс РФ определяет основные полномочия органов государственной власти РФ, субъектов федерации и местного значения в области градостроительной деятельности, включая вопросы строительного надзора. Лицо, осуществляющее строительство, обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов. Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, а также при их капитальном ремонте, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Если говорить о других государственных органах, которые вправе контролировать организации, осуществляющие строительную деятельность, помимо вопросов собственно строительного надзора, то их достаточно много. Главные из них, без официального разрешения которых построенный объект нельзя ввести в эксплуатацию, - это организации, осуществляющие противопожарный, энергетический, горный и промышленный, атомный, санитарно-эпидемиологический надзор.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на основе договоров и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с законодательством Российской Федерации. Условия договоров и государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок строительства. Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (например, признание участника инвестиционной деятельности банкротом; признание ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным). Основными видами договоров, оформляемыми между участниками инвестиционной деятельности, являются: договор на реализацию инвестиционного проекта, участия в долевом строительстве, простого товарищества, договор на выполнение проектных и изыскательских работ, строительного подряда, договор на выполнение функций технадзора. Основной способ осуществления строительства - подрядный. Работы этим способом осуществляются по договору строительного подряда, существенные условия которого рассмотрены в этом разделе сайта. Договор заключается в простой письменной форме, является двусторонним. Его стороны - заказчик и подрядчик - имеют права и обязанности по отношению друг к другу. Заказчик, будучи организацией, в обязанности которой входит организация процесса строительства, как правило, сам непосредственно не выполняет строительно-монтажные работы (СМР), а привлекает для строительства подрядные строительные организации, с которыми заключаются соответствующие договоры. В процессе строительства должны соблюдаться строительные нормы и правила, требования законодательства по всем видам проектных, изыскательских, монтажно-строительных, ремонтно-строительных и иных работ. Для выполнения функций технического надзора за соблюдением всех этих правил заказчиком-застройщиком чаще всего привлекается специализированная организация.

Документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, является разрешение на строительство. Порядок выдачи разрешения, обязанность его получения, основания и сроки его действия регулируются Градостроительным кодексом РФ. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа. Перед началом строительства разрабатывается проект, содержащий обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений. Проект на строительство должен содержать в том числе необходимую проектно-сметную документацию, разработанную в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденную в установленном стандартами (нормами и правилами) порядке, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Проектная документация объектов капитального строительства до ее утверждения подлежит государственной экспертизе. При осуществлении любого строительства на подрядчика возложена обязанность по соблюдению требований закона и иных правовых актов о безопасности строительных работ. Необходимо отметить, что строительная и иная связанная с нею деятельность расценивается как создающая повышенную опасность для окружающих, а потому нести ответственность в подобных случаях должен владелец источника повышенной опасности. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов является завершающей стадией строительного процесса.

Инвестор - особенности налогообложения и учета
Заказчик - специфика учета и налогообложения
Организация-подрядчик - порядок налогообложения и учета

Строительство и жилищно-коммунальный комплекс, техника и технологии. Термины и определения в актах законодательства РФ. Условные обозначения. Разделы: А - Б - В - Г - Д - Е - Ж - З - И - К - Л - М - Н - О - П - Р - С - Т - У - Ф - Х - Я